При совершении купли-продажи недвижимости необязательно присутствие собственника. Если в силу обстоятельств он не имеет возможности заниматься сделкой, то вправе доверить ее другому лицу. Но для подтверждения его полномочий необходимо документальное оформление. Только после этого возможна продажа квартира по доверенности.

Можно ли продать квартиру по доверенности

Совершить продажу недвижимого имущества по доверенности законом не запрещается. Ведь в жизни бывают разные ситуации. Не всегда владелец жилого помещения может принимать участие в сделке. Чаще всего причиной для передачи полномочий иному человеку является тяжелая болезнь, проживание в другом населенном пункте или вовсе в иностранном государстве.

Оформление доверенности существенно облегчает процесс реализации имущества для собственника. Но далеко не все граждане при продаже недвижимости прибегают к помощи других лиц, а стараются заниматься сделкой лично. Это связано с тем, что заключение договора по доверенности имеет большое количество рисков, как для самого продавца, так и для покупателя.

По этой же причине реализация имущества может быть значительно затруднена. Ведь покупатели, зная о своих рисках, будут отказываться от приобретения жилья. Найти людей, кто согласится на такую сделку, будет очень нелегко.

Риски продавца и покупателя

Купля-продажа всегда имеет определенные риски для обеих сторон. Но при совершении сделки по доверенности негативных последствий может возникнуть еще больше. Для продавца большим риском является доверительная перепродажа. Чтобы не столкнуться с неприятностями, собственнику не стоит уполномочивать доверенного одновременно на заключение договора и получение денежных средств с реализации.

В противном случае представитель может забрать деньги и скрыться. Это возможно даже, если средства будут находиться в банковской ячейке. Ведь при предъявлении доверенности сотрудников банка ничто не насторожит. Поэтому важно прописывать в доверительном документе, что доверенное лицо не имеет права получать деньги, вырученные с продажи недвижимости.

Для покупателя опасность может скрываться в самой доверенности. Ведь ее отмена может произойти в любое время.

В результате человек переведет денежные средства представителю, а сделка будет остановлена ввиду отмены доверительной бумаги. В избежание подобной ситуации рекомендуется расплачиваться с продавцом через банковскую ячейку.

Тогда доверенное лицо не сможет забрать средства, пока не будет оформлено право собственности покупателя на квартиру.

Еще один риск для гражданина, приобретающего имущество, – прекращение действия доверенности вследствие смерти доверителя, признания его недееспособным до совершения сделки. В таких случаях недействительной становится не только передача полномочий, но и все договора, заключенные представителем.

После ухода из жизни доверителя родственники могут обратиться с иском в суд для возвращения квартиры умершему, чтобы получить ее в качестве наследства.

Недееспособными часто признают пожилых людей, при заключении соглашения о купле-продаже с ними нужно быть предельно осторожными.

Ведь даже нотариус не сможет определить, является ли продавец дееспособным. Это способен подтвердить только врач.

Также риском при продаже квартиры по доверенности для покупателя является отмена сделки в связи с пропажей гражданина, который передал свои полномочия доверенному лицу. Сделка отменяется до тех пор, пока доверитель не найдется или не будет признан пропавшим без вести. Признание проводится в судебном порядке и представляет собой долгую процедуру.

Мошеннические действия также никто не отменял. Неудивительно, если собственник и доверенное лицо находятся в сговоре и намеренно обманывают покупателей для выманивания денежных средств. В этом случае они тщательно выбирают своих жертв.

Ими чаще всего оказываются одинокие люди преклонного возраста, которые слишком доверчивы или не могут в полной мере руководить своими действиями. А в силу отсутствия родственников их некому защитить.

Таким образом, для покупателя риски очень существенны, особенно если он уже передал денежные средства, а сделка сорвалась.

Как продать квартиру по доверенности без собственника: пошаговая инструкция

Продажа квартиры через представителя без присутствия собственника отличается только тем, что необходимо сначала заняться оформлением доверенности, которая позволит доверенному совершать действия от имени владельца недвижимости.

Если участие самого продавца не предусматривается вовсе, то требуется составить генеральную доверенность. Именно эта разновидность документа позволяет представителю полностью сопровождать сделку, совершать все необходимые манипуляции, начиная с подготовки необходимой документации и заканчивая получением денежных средств от реализации имущества.

Оформление доверенности производится в нотариальной конторе. Присутствие доверенного лица необязательно.

Доверительный документ составляет на специальном бланке и содержит в себе следующую информацию:

1. Место и дата подписания. Дата составления должна указываться обязательно. В противном случае доверенность не будет иметь юридической силы.
2. Личные сведения о сторонах.
3. Перечень полномочий, которые представитель имеет право совершать от имени собственника недвижимого имущества.
4. Данные о квартире, которую планируется реализовать.
5. Срок действия. Указывать необязательно, но тогда документ будет действовать ровно год. Сам же доверитель имеет право устанавливать любой срок.
6. Подпись доверителя.

Также стоит указать, имеется ли у доверенного лица возможность передоверить полномочия иному гражданину. Юристы советуют еще прописывать в документе условия продажи квартиры, особенно ее стоимость. Это позволит избежать самодеятельности представителя, которая приведет к совершению невыгодной сделки.

Подробнее доверенность для продажи квартиры и её образец описаны в специальном посте.

После оформления доверенности доверитель передает ее доверенному лицу и дальнейшие действия совершаются только им. Вместе с данным документом собственник передает бумаги на недвижимость.

Далее сделка совершается представителем по следующей пошаговой инструкции:

• Подготовка необходимой документации для осуществления сделки.
• Демонстрация жилого помещения покупателю.
• Составление и заключение договора купли-продажи.
• Получение денежных средств, вырученных с реализации недвижимого объекта.

Договор купли-продажи при участии доверенного лица ничем не отличается от стандартного соглашения. В нем только указывается проведением сделки по доверенности и информация о представителе.

Помимо этого, договор содержит следующее:

1. Личные данные владельца жилого помещения.
2. Описание продаваемой недвижимости: адрес, площадь и иные характеристики.
3. Обязательства участников сделки.
4. Информация о наличии обременений на квартиру.
5. Стоимость объекта.
6. Порядок оплаты.
7. Ответственность.
8. Разрешение споров.

В конце документа ставятся подписи обеих сторон и дата заключения сделки.

Какие документы понадобятся

Для оформления доверенности на продажу квартиры большого перечня документов не требуется. Необходимы только паспорта доверителя и доверенного лица. Остальные сведения записываются со слов собственника недвижимости. Но юристы советуют брать с собой документы на имущество, чтобы избежать указания неточной информации и последствий, связанных с этим.

Для совершения самой сделки купли-продажи требуется стандартный пакет бумаг, добавляется только сама доверенность и паспорт представителя. Подготовить нужно следующее:

1. Паспорт доверенного лица.
2. Копия паспорта владельца квартиры.
3. Документы, устанавливающие право собственника на имущество.
4. Выписка из ЕГРН.
5. Кадастровый паспорт.
6. Справка, подтверждающая отсутствие задолженностей.
7. Документ, удостоверяющий отсутствие обременений.

ВАЖНО! Также доверителю следует взять справку из психоневрологического диспансера о том, что он полностью дееспособен и может руководить своими действиями. Если он сам не представит медицинский документ, покупателю следует попросить его об этом.

При нахождении продавца в официальном браке требуется одобрение совершения сделки вторым супругом. Согласие составляется в письменной форме и прикрепляется к пакету бумаг.

Образец договора купли-продажи квартиры по доверенности

Скачать договора купли-продажи квартиры по доверенности можно прямо на нашем сайте.

Особенности при ипотеке

Недвижимость, приобретаемая в ипотеку, может быть продана заемщиком, но только с согласия кредитора. Поэтому требуется оформление двух договоров – основного и предварительного. Предварительное соглашение составляется между доверенным лицом и покупателем, затем передается в банк.

Документ необходим для оценки условий продажи, способности покупателя погасить оставшуюся часть кредита и вынесения решения об одобрении проведения сделки или отказе. Если банковское учреждение согласится, тогда разрешается оформлять основной договор.

При продаже ипотечной квартиры доверенность также составляется немного иначе. Ее текст должен содержать дополнительные пункты, касающиеся полномочий представителя:

1. Право обращаться в банк от лица заемщика.
2. Право подписывать соглашение об аккредитиве или применении банковской ячейки.
3. Право передавать кредитору личные сведения о доверителе.

Продать недвижимость, взятую в ипотеку, довольно сложно. Далеко не все банки соглашаются на сделку, особенно если она совершается по доверенности. Если кредитор и одобряет куплю-продажу, то будет требовать генеральный тип доверительного документа.

Как максимально себя защитить

Доверителю следует быть внимательнее при передаче своих полномочий другому лицу. Необходимо выбирать надежного человека, чтобы избежать мошенничества. Также юристы советуют выполнение следующих мер во избежание негативных последствий:

• При подозрении на мошеннические действия или при их выявлении доверителю следует отозвать доверенность и обратиться в суд для признания всех сделок, осуществленных с ее помощью, недействительными.
• Передавать свои полномочия исключительно проверенным людям, добросовестность которых не вызывает сомнения.
• Не доверять представителю выполнение всех манипуляций от своего имени, а только совершение некоторых действий.
• Не предусматривать право доверенного лица забирать денежные средства у покупателя за реализацию квартиры.
• Не доверять другим лицам оформлять предварительный договор, по которому продавец получает определенную сумму денег в качестве аванса.

Покупателям необходимо быть не менее осторожными. Следует внимательно проверить доверенность на предмет подделки. Документ не должен содержать никаких подчисток, ошибок, опечаток. Также для проверки подлинности можно воспользоваться официальным сайтом ФНС, где, введя данные о доверенности, можно узнать, существует ли она вообще.

Также покупателю следует постараться связаться с самим собственником жилого помещения. Если представитель под разными предлогами отказывается от предоставления контактов владельца квартиры, то лучше не соглашаться на сделку.

Если в качестве доверителя выступает человек пожилого возраста, необходимо проверить, является ли он дееспособным, не ввели ли его в заблуждение при оформлении доверенности.

Кто платит налог

Денежные средства, вырученные с продажи недвижимого объекта, относятся к доходу собственника. Поэтому они подлежат налогообложению по ставке 13%. При совершении сделки по доверенности платить налог обязан сам владелец, так именно он становится обладателем денег.

Таким образом, продажа квартиры по доверенности – удобное решение, но очень рискованное. Поэтому обеим сторонам следует быть осторожными и не доверять полностью посторонним людям.

Обязательно рекомендуем записаться на бесплатную консультацию к юристу через онлайн-консультанта на нашем сайте. Он подскажет вам все нюансы продажи квартиры по доверенности.

Также рекомендуем прочитать о том, как продать квартиру без посредников.

Ждем ваши вопросы и будем благодарны за оценку поста и репост.

Продажа квартиры по доверенности: риски покупателя, проверка, аннулирование сделки

Последние изменения: Январь 2021

Когда нет возможности обеспечить присутствие продавца на сделке, следует оформить продажу квартиры по доверенности, однако есть определенные риски покупателя, возникающие в силу отсутствия настоящего собственника при заключении договора. Предпринятые меры безопасности и знание правил законного оформления купчей без участия продавца обеспечат успешное переоформление собственности на нового владельца.

Основные положения

Хозяин недвижимости, выставленной на продажу, вправе распоряжаться ею по своему усмотрению, а также поручать выполнение юридически значимых действий доверенным лицам.

Если планируется привлечь поверенного в самом начале продаж, как правило, составляется генеральная доверенность, дающая широкие полномочия в отношении распоряжений.

Документ подлежит обязательному заверению у нотариуса, без которого считается недействительным.

Процесс поиска покупателя, подготовки бумаг, согласование условий сделки и заключение итоговой купчей – все этапы продажи через доверенное лицо соответствуют стандартной схеме купли-продажи. Исключение касается лишь необходимости оформления доверенности на сделки с квартирой и включения новых сведений о поверенном в текст основных документов.

Гражданский Кодекс в ст. 185 (ч.1) определяет доверенность как уполномочие, выданное другому лицу, оформленное в письменном виде, для представления интересов перед третьей стороной. Конкретный список доверяемых полномочий при продаже квартиры указывается в тексте документа.

Ситуаций, когда собственник не может участвовать в переоформлении недвижимости на нового покупателя, достаточно много. Иногда квартира продается в другом регионе, и физическое присутствие в силу удаленности от объекта невозможно.

В других ситуациях причина привлечения поверенного – физический недуг, серьезная болезнь, не связанная с ограничением дееспособности.

В любом случае, передача права распоряжаться своей собственностью должна иметь определенное основание, и в интересах покупателя поинтересоваться, чем именно вызвано отсутствие продавца.

Передавать право на исполнение действий по отчуждению собственности в интересах третьей стороны можно в различном объеме. Необходимо заранее определить, какие конкретно полномочия будут даны поверенному, исходя из текущей ситуации.

Требования к доверенности

• Ограничить полномочия доверенности может лишь действующее законодательство, в остальном – круг распоряжений определяется по воле лица, чьи интересы будет представлять поверенный.
• Чаще всего, в текст документа при продаже квартиры включают передачу прав на выполнение следующих мероприятий:

• запрос, подготовка документации для предстоящей сделки;
• поиск покупателя и согласование условий передачи собственности;
• составление и подписание купчей;
• прием оплаты за недвижимость и передача имущества по приемопередаточному акту;
• оформление документов, связанных с перерегистрацией собственности, представление интересов продавца в государственных органах.

Отдельно стоит продумать, допускается ли передача поверенным своих полномочий другому исполнителю (передоверие). Данный пункт, при необходимости, также включают в перечень прав поверенного.

Срок действия обычно указывают в тексте документа, исходя из текущей потребности и длительности продажи. Если иное не установлено, согласно ст. 186 гражданского законодательства, действительность доверенности не превышает одного года. Датой отсчета срока считается день составления документа, указанный в документе.

Особенности процедуры продажи

При корректном составлении бумаги, никаких дополнительных проблем в связи с переоформлением квартиры через доверенное лицо не возникает.

Обычно, отдавая поручение другому гражданину продать свое имущество, его владелец подписывает «генеральную» доверенность, предоставляя широкий круг полномочий на всех стадиях продажи.

В данном случае, рукописный вариант документа не является легитимным – необходимо привлечение нотариуса и его заверение.

Для оформления бумаги в нотариальную контору нужно представить следующий список:

• Гражданские паспорта участников процесса (собственника квартиры и поверенного).
• Проект текста доверенности с указанием перечня действий, которые вправе выполнять доверенное лицо (в ином случае, обращаются к нотариусу за дополнительными услугами составления текста).

1. Заверение доверенности не предполагает проверки достоверности информации на право собственности и наличия на нее документов.
2. Полный перечень справок потребуется непосредственно на саму сделку купли-продажи:

• доверенность с неистекшим сроком;
• оригиналы паспортов сторон;
• составленный договор (ДКП);
• справка с выпиской из ЕГРН;
• техдокументация на квартиру;
• документ, свидетельствующий о том, что все коммунальные платежи внесены и долга нет.

При составлении договора необходимо учитывать, что помимо информации о собственнике и покупателе, потребуется указать личные сведения о доверенном лице и основаниях, которые дают ему полномочия подписывать документы об отчуждении собственности (реквизиты доверенности). (см. так же: Какие документы нужны для продажи квартиры)

Риски при покупке жилья через поверенного

Даже присутствие на руках действующей доверенности не является поводом считать сделку абсолютно безопасной. Факт отсутствия настоящего собственника при подписании документов и передаче денег несет в себе серьезные риски потери квартиры и уплаченных за нее денег.

При оформлении сделки через доверенное лицо, покупатель рискует столкнуться:

• с подлогом или недействительностью документа (прекращение ее действия может быть вызвано смертью собственника или отменой по воле доверителя);
• установлением факта недееспособности собственника к моменту сделки;
• отсутствие нотариального заверения или неверное составление документа (отсутствует дата выдачи).

• Определенные риски несет и сам собственник, ведь согласно документу посторонний человек получает полномочия распоряжаться по своему усмотрению собственностью доверителя, а в случае халатного отношения к процедуре и нарушении требований к оформлению сделки, проблемы с аннулированием договора и другими негативными последствиями будет иметь собственник.
• Любой из вышеуказанных рисков влечет за собой длительное разбирательство с настоящим владельцем, а основной риск связан с потерей средств, уплаченных по сделке, которая будет признана недействительной.

Также существует риск, что полученные в счет уплаты по договору средства, так и не дойдут до доверителя. По этой причине, к перечню доверяемых мероприятий необходимо подходить максимально внимательно, предусматривая возможные риски.

Продажа на условиях, не устраивающих собственника

Предусмотреть все риски невозможно, однако снизить вероятность негативных последствий – в силах покупателя.

Наименее рискованны сделки, если собственность переоформляется в пределах круга семьи, а доверенность выдана близкому человеку. Но и в таком случае, следует в текст документа включить строгий перечень разрешенных мероприятий.

Часто доверительная продажа оформляется по доверенностям, выданным на конкретные виды действий, позволяя исполнителю свободно обращаться с запросами документов для сделки, обсуждать положения будущего договора, подписывать предварительно согласованный с доверителем текст купчей.

Подобное оформление передаваемых полномочий дает возможность контролировать процесс продажи, ограничивая действия поверенного, а в случае несогласия, оформить отзыв доверенности до того, как недвижимость будет переоформлена по невыгодным, с точки зрения продавца, условиям.

Мошенничество

Входя в доверие к собственнику, мошенники продают имущество, действуя от имени продавца, делают иные распоряжения в собственных интересах, но по факту гарантий в том, что условия сделки устроят продавца, и сама продажа состоится, нет. В дальнейшем покупателя ждут разбирательства с бывшим хозяином, так и не увидевшим деньги, а также судебные тяжбы по поводу признания сделки незаконной.

Могут возникнуть ситуации, когда доверенность уже была использована по назначению, а поверенный пытается совершить перепродажу, не имея на то полномочий.

Риск введения в заблуждение присутствует даже при нотариальном оформлении доверенности, когда обстоятельства требуют неукоснительного соблюдения принципа законности. По этой причине нотариусы рекомендуют обходиться без составления генеральной доверенности, оформляя документ на строго ограниченный список дел, которые сможет выполнять поверенный.

Исключение составляют случаи, когда риски минимальны и полномочия продажи передаются в пределах 1 семьи между близкими родственниками (например, пожилые родители дают право продать какую-либо собственность от своего имени детям).

Рекомендации покупателю

1. Серьезность шага предстоящей дорогостоящей покупки вынуждает искать способы, как обезопасить сделку.

2. При намерении купить собственность по генеральной доверенности, рекомендуется:

• Выяснить причины, по которым возникла потребность в перепоручении продажи другому лицу. Важно увидеть продавца и иметь с ним прямой контакт, чтобы убедиться, что квартира продается с его полного согласия.
• Проверить, является ли собственник на текущий момент дееспособен, и находится ли он в полном здравии, чтобы исключить риск покупки жилья после смерти собственника. В случае установления смерти до момента оформления купчей, договор будет признан недействительным, а сделка аннулирована.
• Доверенность может быть отозвана и потерять свою силу, или истекает срок действия, по этой причине необходимо провести проверку действительности и уточнить у собственника актуальность прав.

Привлечение к оформлению документа нотариуса также повышает безопасность предстоящего переоформления, ведь основная задача работника нотариальной конторы – следить за соблюдением закона и прав граждан. Рекомендуется проверить чистоту квартиры при покупке.

Когда доверенность утрачивает силу?

Не исключено, что в процессе продажи на любом этапе собственник может передумать и отказаться от сделки. В подобной ситуации покупатель рискует передать деньги лицу, которое уже не уполномочено производить подобные действия.

Следующие случаи являются основанием считать документ утратившим силу и аннулирует сделку:

• отзыв доверенности продавцом;
• отказ от предоставленных прав со стороны поверенного;
• смерть собственника, выдавшего документ;
• признание доверителя без вести пропавшим;
• недееспособность;
• действия, ради которой оформлялся документ, уже исполнены;
• судебное аннулирование доверенности.

• Покупка квартиры по доверенности связана с повышенным риском, по этой причине важно проверить действительность на момент оформления сделки, а также проконтролировать соблюдение требований к документу.
• © 2021 zakon-dostupno.ru

Продать квартиру без собственника

Продать квартиру без собственника, возможно ли такое? Ведь право собственности на недвижимость защищено государством. Но и мошенников ни кто не отменял.Разберемся подробнее.

• Продать квартиру без собственника возможно и абсолютно законно, используя нотариальную доверенность от правообладателя с полными полномочиями на подписание договора купли-продажи и заявления в Росреестр о переходе права собственности.
• Сделки купли продажи квартиры по доверенности
• А можно ли продать квартиру без согласия собственника?

Продать квартиру без согласия собственника

Сначала давайте разберемся, что значит продажа квартиры или другой недвижимости.

• Сделки купли-продажи оформляются только в письменной форме, а именно договором купли-продажи и актом приема-передачи. Эти документы  должен подписать собственноручно хозяин квартиры или уполномоченное доверенное лицо. Если договор и акт подписаны другим лицом — эти документы ничтожны, недействительны, не имеют юридической силы;

• Договор купли-продажи квартиры(долей в праве собственности), принадлежащей несовершеннолетним или недееспособным подписывается их законным представителем (опекуном) в присутствии нотариуса и удостоверяется им, и только тогда вступает в законную силу;
  Так же нотариальному удостоверению в обязательном порядке подлежат договоры купли-продажи долей в праве собственности, если в сделке  участвуют не все собственники. Или даже все, но доли отчуждаются  в пользу другого «дольщика»;

• Следующим этапом сделки является регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю. Пока собственник (или его законный представитель) собственноручно не подпишет  заявление об этом в Росреестр, право собственности за покупателем зарегистрировано не будет.
  К тому же у собственника недвижимости есть законное право подать в Росреестр заявление о том, чтобы без его личного участия ( его личного заявления) регистрация перехода права на покупателя не осуществлялась.
  Если договор купли-продажи удостоверен нотариусом — заявление о переходе права в Росреестр от продавца не требуется, достаточно заявления покупателя о регистрации права.

Фз-218  «О государственной регистрации  недвижимости» от 13.07.2015 г,
ст. 9, п.

«о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя,..»

Конечно мошенники подделывают паспорта и доверенности.  Поэтому необходимо быть бдительным.

Подробнее о мошеннических сделках читайте: Мошенники при покупке квартиры

Продать долю в квартире без согласия собственников

Теперь разберемся, можно ли продать долю в праве общей долевой собственности?

Стоит понимать, что речь идет не о физической части квартиры, а о доле в праве. То есть, если вы обладаете 12 долей в праве общей долевой собственности на квартиру площадью 80 м.кв, это не означает, что вам принадлежит 40м.кв.

1. Гражданский кодекс Российской Федерации  требует соблюдения первоочередного права  покупки для всех других участников общей долевой собственности перед третьими лицами ( не собственниками) и равное право покупки у всех участников общей долевой собственности.
2. Прежде чем продать долю в праве общей долевой собственности, необходимо письменно уведомить других собственников (участников) о цене и других условиях продажи.
3. Уведомление можно послать телеграммой или оформить нотариальный отказ всех других участников общей долевой собственности от покупки.

Важно!
с 02.06.2016 года договор-купли-продажи доли(долей) в праве  общей долевой собственности подлежит обязательному удостоверению у нотариуса. (при условии, что доля отчуждается НЕ ВСЕМИ участниками долевой собственности одновременно).
И только потом переход права регистрируется в Росреесте.

• Понятное дело, что нотариус обеспечит первоочередное право покупки других собственников, если таковые имеются.
• А уж если другие участники общей долевой собственности на квартиру в течении 30 дней после получения уведомления о продаже  не купят «долю»,  ее  собственник сможет продать ее третьим лицам.
• Если отказ от покупки оформлен нотариально и 30 дней ждать не надо.

Но уведомления о продаже или нотариальный отказ от покупки необходимо предоставить в Росреестр с другими документами.
С 01.02. 2020 года нотариус обязан подать документы на регистрацию в Росреестр в электронном виде БЕСПЛАТНО.

Однако, участники нотариальной сделки могут подать документы в Росреестр и через МФЦ самостоятельно.

При электронной подаче документов на регистрацию ее сроки сокращаются  с 7 до 3 рабочих дней.
А госпошлина за регистрацию права будет составлять 70% ( на 2021 год — 2000*70%=1400 рублей. (это на всех покупателей).

А госпошлина за удостоверение сделки у нотариуса составляет 0.5% от цены в договоре, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей.

Уведомление о продаже доли

Сделки купли продажи квартиры по доверенности

Всегда рада разъяснить. Автор

Продать квартиру без собственника

Продажа квартиры по доверенности

Спросить юриста быстрее. Это бесплатно!

Собственник квартиры в силу различных обстоятельств может самостоятельно не присутствовать при процедуре ее продажи. Тогда он вправе наделить соответствующими полномочиями любое физическое лицо, выдав на это доверенность.

Можно ли продать квартиру по доверенности?

При продаже жилого помещения необходимо присутствие его владельца либо представителя, действующего от лица собственника на основании доверительного документа. По нему передается конкретный перечень полномочий. Законодательная основа отражена в ст. 185 Гражданского кодекса.

Хозяин квартиры при отсутствии возможности лично осуществить сделку и поставить свою подпись в договоре купли-продажи должен наделить такими полномочиями иное лицо. Для этого оформляется доверенность, которая в обязательном порядке заверяется нотариусом. В ней прописываются:

• данные доверителя;
• доверенного лица;
• перечень полномочий и действий в отношении объекта недвижимости;
• срок действия документа.

В общем порядке процедура оформления продажи квартиры не отличается от обычной, где присутствует сам собственник. Но в договоре будет прописан дополнительно гражданин, кому доверено совершить сделку. В графе «Продавец» он поставит свою подпись.

Какие документы нужны для сделки?

Для проведения сделки по продаже квартиры через доверенное лицо необходимо иметь следующие документы:

• паспорт лица, представляющего интересы собственника по доверенности;
• доверенность с необходимым перечнем полномочий: осуществление продажи имущества, подписание договора, получение денежных средств от покупателя, подача документов на регистрацию перехода права собственности к покупателю;
• копия паспорта владельца продаваемой квартиры (для сверки с документами о праве собственности на имущество, проверки доверенности и иных необходимых реквизитов);
• выписка из ЕГРН на жилой объект, участвующий в сделке;
• технический паспорт на квартиру (если покупатель использует ипотечные средства);
• справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам и прописанных гражданах.

Дополнительно потребуется предоставить нотариальное согласие супруга на сделку, если продаваемая квартира находится в совместной собственности супругов.

Продажа квартиры по доверенности — алгоритм действий

Процедуру реализации жилья по доверительному документу можно описать следующими этапами:

1. Собственник определяется с тем, кто будет представлять его интересы, перечнем его полномочий. Обращается к нотариусу за оформлением доверенности.
2. Собственник подготавливает необходимые для сделки документы и справки. Справки может получить доверенное лицо, если это будет прописано в доверенности.
3. Стороны (продавец — доверенное лицо от имени владельца квартиры и покупатель) составляют и подписывают договор купли-продажи.
4. Производится расчет по продаваемой недвижимости. Подписывается передаточный акт.
5. Передаются документы в Росреестр на регистрацию перехода права собственности к покупателю.

Полезно знать — Как продать квартиру самостоятельно без риэлтора?

Образец договора купли-продажи договора по доверенности 2021 года

Еще один образец договора купли-продажи квартиры по доверенности через Сбербанк (Росреестр). doc

Здесь мы подробно рассказывали, как составить и оформить ДКП квартиры.

Риски продавца

В ситуации с доверием другому лицу продать свою квартиру собственник рискует следующим:

• если в доверенности прописана возможность получения денежных средств, то продавец не может быть полностью уверен, что доверенное лицо не заберет их и не исчезнет. Он полагается на честность и порядочность того, кому передал такие полномочия. Поэтому юристы не рекомендуют прописывать возможность получения денежных средств от реализации квартиры, а ограничиться лишь документальным решением вопроса;
• мошеннические действия в отношении жилого объекта по поддельной доверенности. Собственник не застрахован от того, что его квартира не окажется в схеме мошенников. Такие ситуации встречаются не часто, но могут быть. Тогда владелец квартиры не знает, что она продается, а доверенность используется «липовая».

Риски покупателя

Покупателю такой квартиры тоже нужно быть предельно внимательным при совершении сделки. Для него опасностью могут оказаться следующие ситуации:

• приостановление сделки в связи с отменой доверенности, особенно на этапе перевода денежных средств. Поэтому рекомендуется совершать расчеты по покупке жилья с доверенным лицом через банковскую ячейку, доступ к которой будет открыт только после регистрации права собственности за покупателем;
• собственник выдал доверенность, но умер до момента совершения сделки. В этом случае документ автоматически прекращает свое действие и совершать по нему сделку нельзя. Если же она все-таки состоялась, то подписанный доверенным лицом договор юридически недействителен. Родственники владельца квартиры вправе обратиться в суд и вернуть имущество в наследную массу;
• недееспособность доверителя служит причиной отмены сделки. Этот факт довольно сложно определить, поэтому требуется врачебное заключение, особенно в ситуации с пожилым доверителем;
• пропажа собственника, выдавшего доверенность, влечет за собой отмену сделки до момента, пока длятся его поиски судебными органами;
• поддельная доверенность, которую могут использовать мошенники.

Для того, чтобы минимизировать риски, покупателю следует внимательно ознакомиться с текстом доверенности, сопоставить реквизиты указанных в нем собственника и доверенного лица, просмотреть полномочия. Рекомендуется проверить доверенность на действительность при помощи сервиса Федеральной нотариальной палаты, следуя пошаговой инструкции.

Вам также будет интересно

Продажа квартиры с прописанным человеком — особенности сделки и порядок ее проведения

Продажа квартиры с зарегистрированными лицами по закону возможна: регистрация никак не связана с правом собственности.

Если покупатель согласится на сделку, в договоре можно указать сроки снятия с регистрационного учета, либо обозначить право проживания родственника продавца. Все зависит от договоренностей, но иногда аннулировать регистрацию нельзя даже через суд.

Рассмотрим особенности продажи квартиры с обременением в виде прописки, каковы преимущества и недостатки такой сделки, и как все оформить правильно.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

Особенности сделки по продаже квартиры с прописанным человеком

Согласно ст. 209 ГК РФ, собственнику недвижимости принадлежит право владения, распоряжения и пользования имуществом. Он в любой момент без согласования с зарегистрированными членами семьи может продать, подарить или обменять недвижимость, если у них нет долей в праве собственности.

Обратите внимание! Наличие зарегистрированных лиц удешевляет стоимость жилплощади на 10-20% и несет определенные риски для покупателя. Такое жилье продать сложнее. Скрывать прописанных родственников смысла нет: покупатель затребует выписку из домовой книги, по которой сразу все станет понятно.

Чаще всего продажа квартиры с прописанным собственником или его родственником происходит по одной из нескольких причин:

1. У владельца плохие отношения с зарегистрированными родственниками, и ему проще продать жилье, приобретя взамен другое.
2. Зарегистрированный человек давно не живет в квартире, информации о его местонахождении нет. В таком случае его нужно признавать пропавшим без вести через суд, на что у собственника может не быть времени.
3. Если нужно сохранить прописку на определенное время. Например, когда собственник продает квартиру, а взамен покупает другую. Регистрация необходима для того, чтобы в промежутке между сделками люди имели право жить на старой жилплощади.

Совет юриста: покупателю перед заключением договора купли-продажи недвижимости с прописанным человеком лучше сначала уточнить у собственника, по каким причинам нельзя аннулировать регистрацию.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Когда возможна продажа квартиры собственником без согласия прописанных?

Продать дом или квартиру без согласия прописанных можно в любом случае, если:

1. Оформлена временная регистрация. Новый собственник после сделки вправе обратиться в паспортный стол или МФЦ, чтобы ее аннулировать.
2. Оформлена постоянная регистрация без права пожизненного проживания. Аннулировать прописку можно с согласия зарегистрированного человека или через суд.

Обратите внимание! Иногда снятие с регистрационного учета без согласия прописанного гражданина невозможно даже через суд.

Кого выписать не получится?

Отменить регистрацию не удастся и через суд в нескольких случаях:

1. Если покупатель приобретает долю в праве собственности, и другие владельцы тоже зарегистрированы в квартире.
2. Если родственники продавца были зарегистрированы во время приватизации недвижимости, но подписали отказы от участия в ней.
3. Если в договоре мены, дарения, ренты, купли-продажи указано, что недвижимость отчуждается с правом пожизненного проживания конкретного лица в ней.
4. Если зарегистрированный перечислял паевой взнос в кооператив.
5. Если прописанные не достигли 18 лет или инвалиды.

Совет юриста: чтобы не нарваться на покупку квартиры с зарегистрированными людьми, перед сделкой рекомендуется запросить у продавца выписку из домовой книги. Она оформляется в паспортном столе за несколько минут.

Плюсы и минусы продажи квартиры с прописанными жильцами

Рассмотрим основные преимущества и недостатки купли-продажи с прописанными людьми для обеих сторон сделки:

Если поставить цену значительно ниже рыночной, квартиру купят быстрееПридется снижать стоимость минимум на 10%Нужно договариваться с покупателем и уметь убеждать: не каждый согласится на такую сделку
Есть возможность купить жилье на 10-13% дешевле средней рыночной стоимостиВ будущем могут возникнуть сложности с выпиской зарегистрированныхЕсли квартира приобретается в ипотеку, банк потребует выписать всех до заключения договора купли-продажи, в противном случае может отказать в выдаче денег

Обратите внимание! Проще всего выписать человека с временной регистрацией. Если его местонахождение неизвестно, достаточно дождаться окончания сроки прописки, она отменится автоматически.

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Как продать квартиру с прописанными людьми?

Для продажи квартиры с временно или постоянно зарегистрированными лицами нужно попытаться договориться с ними о выписке. Если они согласны, делать скидку покупателю не придется. Если же они не согласны на выписку или отменить ее не получается, о продаже жилья по рыночной стоимости нужно забыть.

Пошагово сделка состоит из нескольких этапов:

1. Поиск покупателя и обсуждение условий сделки.
2. Составление предварительного договора купли-продажи, если родственники согласны выписаться, но на это нужно время. В преддоговоре указываются точные сроки заключения основного ДКП.
3. Заключение основного ДКП минимум в трех экземплярах. Каждый должны подписать все участники сделки, либо представитель отсутствующего, представив нотариальную доверенность.
4. Подача документов на регистрацию перехода права собственности. Можно обратиться напрямую в Росреестр или отправить их через МФЦ.
5. Получение готового пакета документов после регистрации.

Примечание: перед подачей документов стоит предварительно записаться на прием. Это избавит от длительного ожидания своей очереди.

Содержание и образец договора

Договор купли-продажи квартиры с зарегистрированными лицами заключается по общим правилам с указанием полной информации о сделке:

1. Ф.И.О., паспортные данные, даты рождения, адреса регистрации продавца и покупателя.
2. Сведения о недвижимости: адрес, кадастровый номер, этаж, количество комнат.
3. Информация о зарегистрированных гражданах и сроке снятия с регистрационного учета. Указывается конкретная дата или количество календарных дней с момента заключения ДКП.
4. Ответственность за несоблюдение условий ДКП.
5. Права и обязательства сторон.
6. Порядок изменения и расторжения ДКП.
7. Подписи участников сделки.

Документы

Чтобы продать квартиру с прописанным родственником, продавец должен представить:

• паспорт;
• расширенную выписку из ЕГРН;
• выписку из домовой книги;
• техпаспорт;
• документ, на основании которого зарегистрировано право собственности;
• справка об отсутствии долгов по коммунальным услугам;
• нотариальное согласие супруга, если недвижимость куплена в браке;
• разрешение органа опеки, если продается имущество ребенка.

Покупателю достаточно только паспорта. Если он состоит в браке, понадобится согласие супруга на покупку недвижимости за общие деньги, либо брачный договор.

Расходы и сроки регистрации

Регистрация сделки при обращении в Росреестр займет 9 рабочих дней, в МФЦ – 7 рабочих дней. Если стороны оформляли нотариальный ДКП, все зарегистрируют за 3 рабочих дня.

Размер госпошлины для физлиц равен 2 000 руб., для юрлиц – 22 000 руб.

Важно! Если продается доля в праве собственности или недвижимость ребенка, ДКП обязательно удостоверяется нотариусом. Размер пошлины составит 0,5% от суммы сделки, но не более 20 000 и не менее 300 руб.

Как выписать человека из квартиры?

После покупки квартиры с временно зарегистрированными лицами можно просто дождаться окончания срока регистрации, или выписать их по договоренности. Если же они не согласны на это, придется обращаться в суд.

Рассмотрим, что делать новому собственнику недвижимости в разных ситуациях.

Если он согласен

Если человек согласен выписаться, ему нужно самостоятельно обратиться с заявлением в УВМ МВД по месту регистрации. В его паспорте проставят соответствующую отметку.

Альтернативный вариант – регистрация по другому адресу. В таком случае предыдущая прописка аннулируется автоматически. Если же человек по каким-либо причинам не может лично явиться в УВМ МВД, собственник вправе подать исковое заявление в суд, а зарегистрированный (ответчик) – поддержать исковые требования.

Без согласия

Чаще всего люди не соглашаются выписываться, и здесь у собственника только один вариант – обратиться в суд, приведя любую из причин в качестве основания:

1. Квартира куплена до брака. В браке один супруг зарегистрировал другого, после развода тот отказывается съезжать и выписываться.
2. Мать или отец лишены родительских прав. По решению суда они не могут общаться с ребенком, который проживает в квартире, и обязаны съехать.
3. Человек купил квартиру, но не знал о наличии зарегистрированных граждан в ней.
4. Прописанный гражданин длительное время отсутствует в квартире, не оплачивает коммунальные услуги.

В исковом заявлении нужно подробно описать обстоятельства, чтобы дело было рассмотрено в пользу истца.

Ответы юриста на популярные вопросы

Нужно ли согласие прописанных на продажу квартиры? Нет. Регистрация дает только право пользования жильем, а не право собственности. Можно ли продать чужую квартиру, в которой я зарегистрирован? Да, но только при оформлении нотариальной доверенности на совершение сделки от имени владельца.

Как выписать из квартиры ребенка, если он не собственник? Нужно ли разрешение органа опеки? Нет, разрешение не потребуется, но необходимо предоставить ему альтернативный адрес регистрации. Для выписки его родителям нужно обратиться в УВМ МВД.

Могу ли я продать квартиру, купленную в браке, но не поделенную после развода, если там прописан бывший муж? Можете, но с его письменного нотариального согласия (ст. 35 СК РФ). Или поделите недвижимость, продав квартиру и разделив вырученные деньги. Покупаю квартиру, в ней зарегистрирована сожительница продавца.

Могу ли я часть денег передать задатком, а оставшуюся большую часть – после того, как она выпишется оттуда? Да, можете, но это нужно отразить в ДКП. До регистрации права собственности платится задаток, затем подаются документы в Росреестр, женщина снимается с учета. До окончательного расчета недвижимость будет в обременении у продавца.

Заключение Эксперта

1. Продать квартиру с прописанным человеком-не собственником можно, его согласие на сделку не требуется.
2. Новый владелец после сделки может аннулировать регистрацию посторонних людей в мирном порядке или через суд. Но в некоторых случаях прописку отменить не получится ни при каких условиях без согласия зарегистрированных.
3. Продажа недвижимости с зарегистрированными гражданами существенно удешевляет ее стоимость. Если есть возможность, лучше до сделки аннулировать прописку, и только потом заключать договор.